Impuesto forfettario para agente inmobiliario en Italia (2026)
Agentes inmobiliarios que intermedian en la compraventa y el alquiler de inmuebles con una partita IVA. La actividad de agente inmobiliario se clasifica en el código ATECO 68.31.00 (Actividades de intermediación en servicios inmobiliarios).2 En el regime forfettario esa actividad tiene un coeficiente de rentabilidad del 86 %, así que el 86 % de los ingresos se considera renta imponible.1
Ejemplo práctico. Quien trabaja como agente inmobiliario y factura 50.000 € al año se queda con unos 37.200 € netos con el mejor régimen (forfettario 5 % (actividad nueva)) — una carga efectiva del 26 %, INPS incluido.3 Mueve el control deslizante de abajo para ver tu propia cifra.
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Base imponible del forfettario = ingresos × coeficiente del 86 % (tu actividad). El INPS del 26,07 % y el impuesto sustitutivo del 5 %/15 % se calculan sobre esa base.
Las líneas del forfettario se detienen en el tope de 85.000 €. Mismo motor determinista que el chat de TaxCompass.
¿Por qué un coeficiente del 86 % para agente inmobiliario?
Las actividades inmobiliarias son la división ATECO 68 → 86 %, el coeficiente más alto del forfettario. Casi todos tus ingresos se tratan como beneficio imponible, por lo que el régimen es menos generoso que para los oficios de coeficiente bajo.1
Construcción e inmobiliario (86 %). Se presume que las actividades de construcción e inmobiliarias son rentables al 86 % a efectos del forfettario — el coeficiente más alto.
Requisitos y trampas transfronterizas
- •Con el 86 %, el impuesto fijo del forfettario pesa más: por encima de unos ingresos modestos, el ordinario a veces puede competir; modela ambos.
- •La agencia inmobiliaria es una actividad regulada (inscripción en la CCIAA): un requisito previo no fiscal, aparte de la partita IVA.
El límite de 85.000 €, el impuesto sustitutivo del 5 %/15 % y las reglas anteriores proceden de la ley del forfettario; quien acaba de llegar a Italia debería revisar también el régimen impatriati.45
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el coeficiente del forfettario para un agente inmobiliario?
El 86 %. Las actividades inmobiliarias (ATECO división 68) tienen el coeficiente más alto, así que el 86 % de los ingresos pasa a ser la base imponible.
¿Puede un extranjero abrir una partita IVA como agente inmobiliario en Italia?
Sí. Los ciudadanos de la UE pueden darse de alta directamente en la partita IVA; los de fuera de la UE suelen necesitar un permiso de residencia válido que permita el trabajo autónomo. El propio regime forfettario está abierto a los residentes sea cual sea su nacionalidad, dentro del límite de 85.000 € de ingresos y de los demás requisitos.
¿Cómo se calcula el impuesto forfettario de agente inmobiliario?
Tu base imponible es ingresos × el coeficiente del 86 % del código ATECO 68.31.00. Sobre esa base se cobra el INPS Gestione Separata (26,07 %), que es deducible, y después se aplica un impuesto sustitutivo del 5 % (los primeros 5 años) o del 15 %, que sustituye al IRPEF, a sus recargos y al IVA.
¿Qué ocurre por encima de 85.000 € de ingresos?
Superar los 85.000 € pone fin al forfettario a partir del año siguiente y te pasa al régimen ordinario (regime ordinario), donde se aplica el IRPEF progresivo. Quien acaba de llegar a Italia puede, en cambio, beneficiarse del régimen impatriati.
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Fuentes
- 1.Normattiva — L. 190/2014, art. 1 commi 54–89 e Allegato 4 (regime forfettario, coefficienti di redditività)
- 2.ISTAT — Struttura ATECO 2025 (IT/EN)
- 3.Normattiva — L. 335/1995, art. 2 (INPS Gestione Separata)
- 4.Agenzia delle Entrate — Regime forfetario: le regole
- 5.Normattiva — D.Lgs. 209/2023, art. 5 (regime impatriati), testo in vigore dal 10-10-2025 al 31-12-2026
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