Forfettario-Steuer für Immobilienmakler in Italien (2026)
Immobilienmakler, die als partita IVA Verkäufe und Vermietungen vermitteln. Die Tätigkeit „Immobilienmakler“ fällt unter den ATECO-Code 68.31.00 (Vermittlungstätigkeiten im Immobilienbereich).2 Im Regime forfettario gilt für diese Tätigkeit ein Rentabilitätskoeffizient von 86 %, also werden 86 % des Umsatzes als steuerpflichtiger Gewinn behandelt.1
Rechenbeispiel. Wer in der Tätigkeit „Immobilienmakler“ 50.000 € pro Jahr in Rechnung stellt, behält im besten Regime (Forfettario 5 % (Neugründung)) rund 37.200 € netto — eine effektive Belastung von 26 % inklusive INPS.3 Verschiebe den Regler unten für deine eigene Zahl.
Forfettario-Rechner live
Forfettario-Bemessungsgrundlage = Umsatz × 86 % Koeffizient (deine Tätigkeit). INPS mit 26,07 % und die Ersatzsteuer von 5 %/15 % werden auf diese Grundlage berechnet.
Die Forfettario-Linien enden an der Grenze von 85 Tsd. €. Dieselbe deterministische Engine wie im TaxCompass-Chat.
Warum ein Koeffizient von 86 % für „Immobilienmakler“?
Immobilientätigkeiten sind ATECO-Abteilung 68 → 86 %, der höchste forfettario-Koeffizient. Fast deine gesamten Einnahmen gelten als steuerpflichtiger Gewinn, das Regime ist also weniger großzügig als bei Gewerben mit niedrigem Koeffizienten.1
Bau und Immobilien (86 %). Bau- und Immobilientätigkeiten gelten für Zwecke des Forfettario als zu 86 % rentabel — der höchste Koeffizient.
Voraussetzungen und grenzüberschreitende Fallstricke
- •Bei 86 % trifft die Pauschalsteuer des forfettario härter — oberhalb moderater Einnahmen kann das ordinario manchmal mithalten; rechne beides durch.
- •Die Immobilienvermittlung ist eine reglementierte Tätigkeit (Eintragung bei der CCIAA) — eine steuerfremde Voraussetzung neben der partita IVA.
Die Grenze von 85.000 €, die Ersatzsteuer von 5 %/15 % und die obigen Regeln stammen aus dem Forfettario-Gesetz; wer neu zugezogen ist, sollte auch das Regime impatriati prüfen.45
Häufig gestellte Fragen
Welcher forfettario-Koeffizient gilt für einen Immobilienmakler?
86 %. Immobilientätigkeiten (ATECO-Abteilung 68) tragen den höchsten Koeffizienten, sodass 86 % der Einnahmen zur Bemessungsgrundlage werden.
Kann ein Ausländer in Italien eine partita IVA für die Tätigkeit „Immobilienmakler“ eröffnen?
Ja. EU-Bürger können die partita IVA direkt eröffnen; Nicht-EU-Bürger brauchen in der Regel einen gültigen Aufenthaltstitel, der selbstständige Arbeit erlaubt. Das Regime forfettario selbst steht Ansässigen unabhängig von der Staatsangehörigkeit offen, vorbehaltlich der Umsatzgrenze von 85.000 € und der übrigen Voraussetzungen.
Wie wird die Forfettario-Steuer für die Tätigkeit „Immobilienmakler“ berechnet?
Deine Bemessungsgrundlage ist der Umsatz × der Koeffizient von 86 % für ATECO 68.31.00. Darauf wird die INPS Gestione Separata (26,07 %) erhoben, die abzugsfähig ist; anschließend gilt eine Ersatzsteuer von 5 % (die ersten 5 Jahre) oder 15 % — sie ersetzt IRPEF, deren Zuschläge und die Umsatzsteuer.
Was passiert über 85.000 € Umsatz?
Überschreitest du 85.000 €, endet das Forfettario ab dem Folgejahr und du wechselst ins ordentliche Regime (regime ordinario), in dem die progressive IRPEF gilt. Neu Zugezogene können stattdessen vom Regime impatriati profitieren.
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Quellen
- 1.Normattiva — L. 190/2014, art. 1 commi 54–89 e Allegato 4 (regime forfettario, coefficienti di redditività)
- 2.ISTAT — Struttura ATECO 2025 (IT/EN)
- 3.Normattiva — L. 335/1995, art. 2 (INPS Gestione Separata)
- 4.Agenzia delle Entrate — Regime forfetario: le regole
- 5.Normattiva — D.Lgs. 209/2023, art. 5 (regime impatriati), testo in vigore dal 10-10-2025 al 31-12-2026
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